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| COS’E’ IL MUTUO? |
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Il mutuo è un contratto di prestito. Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto “mutuante” ad un soggetto “mutuatario”.
Si definisce ipotecario quando la parte che presta il denaro, a garanzia della restituzione dello stesso, iscrive un’ipoteca su un bene di proprietà del mutuatario.
IL CODICE CIVILE (art.1814) ci dice che il contratto di mutuo è giuridicamente un contratto traslativo, ossia che le cose date in “mutuo” passano di proprietà al mutuatario. Il mutuo è anche un contratto reale, perché si perfeziona con la consegna del denaro prestato al mutuatario.
Il mutuo ipotecario è disciplinato da particolari norme proprie delle operazioni di credito fondiario. Un credito a medio e lungo termine è fondiario quando l’iscrizione ipotecaria avviene nel rispetto delle regole del cosiddetto “primo grado economico”.
Un’ipoteca s’intende di primo grado economico quando l’importo del finanziamento da concedere non superi l’80% (limite finanziabilità) del valore dell’immobile offerto in garanzia.
La forma dell’atto pubblico conferisce al mutuo il requisito di titolo esecutivo. Ciò significa che se il mutuatario non adempie alle proprie obbligazioni, il mutuante potrà rifarsi sul bene ipotecato senza bisogno di una sentenza del giudice.
Solo questo tipo di mutuo, finalizzato all’acquisto della casa, beneficia delle detrazioni fiscali.
IL MUTUO è un atto pubblico e, come tale, deve essere stipulato alla presenza di un notaio il quale provvederà:
- a redigere il contratto;
- a trascriverlo nei pubblici registri;
- ad iscrivere l’ipoteca ed a verificare che tale iscrizione sia avvenuta regolarmente.
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| DA DOVE COMINCIARE? |
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La prima regola è quella di analizzare il bilancio familiare, la capacità di risparmio e le future evoluzioni del proprio reddito.
Queste valutazioni chiariranno tre cose:
- l’importo da richiedere;
- la durata del finanziamento;
- la scelta del tipo di tasso.
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| QUANTO CHIEDERE? |
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I mutui in genere coprono l’80% del valore periziato dell’immobile.
Chi finanzia analizzerà prima la capacità di far fronte al debito negli anni futuri, poi il valore della casa che si acquista.
Chi ha intenzione di chiedere un mutuo dovrà quindi fare un’attenta previsione di quello che potrà accantonare mese per mese per pagare le singole rate.
Una buona regola da tenere presente è quella di non chiedere mai un finanziamento superiore a un terzo delle proprie entrate a meno che non si disponga di guadagni elevati.
E’ importante tenere conto della propria capacità di risparmiare e dell’eventualità di dover far fronte a spese impreviste.
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| LA DURATA? |
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Gli istituti offrono mutui di durata diversa: l’arco di vita del finanziamento varia di norma tra i 5 e i 30 anni, in certi casi si arriva ai 40 anni.
Il mutuatario deve affrontare una scelta importante: meglio diluire lo sforzo o concentrare i sacrifici in un breve periodo?
La risposta è legata alle proprie prospettive di reddito: se una famiglia con redditi da lavoro dipendente può orientarsi su un mutuo a lunga durata, un professionista nel pieno della sua capacità economica farà bene a scegliere un finanziamento più breve.
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| L’ANTICIPO PUO’ AVVENIRE DALLA LIQUIDAZIONE? |
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Molte famiglie, per la difficoltà di accantonare l’anticipo necessario per l’acquisto della prima casa, sono costrette a rimandare il fatidico momento.
Può venire in soccorso l’articolo 2120 del Codice Civile che prevede la possibilità, per i lavoratori di aziende con oltre 25 dipendenti, di chiedere un anticipazione del trattamento di fine rapporto (TFR) per l’acquisto di (esclusivamente 1a casa).
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| COME SI STIPULA UN CONTRATTO DI MUTUO? |
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Dopo la scelta del mutuo, si dovranno fornire una serie di documenti e di informazioni all’ente erogante, che provvederà a fare ulteriori indagini e in caso di esito favorevole, chiederà al notaio del mutuatario la relazione notarile preliminare. In tale relazione il notaio attesta l’esistenza o meno di gravami (ipoteche pignoramenti, ecc..) e/o atti pregiudizievoli sull’immobile che si andrà ad ipotecare (tali informazioni sono utilissime anche per l’acquirente).
Se la relazione notarile non evidenzia problemi, l’ente invierà la minuta del contratto di mutuo al notaio, che la integrerà con i dati del venditore, dell’acquirente e dell’immobile e fisserà l’appuntamento per la stipula.
Il contratto di mutuo può essere stipulato in due modi: mediante il doppio atto, ormai quasi definitivamente scomparso, o tramite l’atto unico. In quest’ultimo caso il mutuo si formalizza mediante la stipula di un unico contratto, contestuale alla compravendita.
Oggi il contratto unico è quello più usato. Si è infatti dimostrato il più comodo fra gli accordi di credito ipotecario, poiché non comporta la stesura di ulteriori atti formali ed aggiuntivi, come l’erogazione e la quietanza.
L’erogazione della somma mutuata avviene integralmente in sede di stipula.
Nel caso di doppio atto, invece, il mutuo si formalizza mediante la stipula di due distinti contratti: quello condizionato e quello definitivo.
Con la sottoscrizione del condizionato, l’istituto di credito si impegna ad erogare il mutuo alle condizioni indicate nel contratto; il mutuatario, a firmare lo stesso ed il venditore che è ancora il proprietario del bene, autorizza la banca ad iscrivere ipoteca sull’immobile assumendo la veste di terzo datore d’ipoteca.
L’ipoteca decade dopo 20 anni dalla sua iscrizione, a condizione che entro tale termine non venga rinnovata. L’ipoteca può essere rinnovata solo nel caso in cui, alla scadenza dei 20 anni, il debito non sia ancora estinto.
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| CHI SCEGLIE IL NOTAIO? |
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La scelta del notaio è un diritto del mutuatario. |
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| QUALI SONO I REQUISITI LEGALI PER OTTENERE UN MUTUO? |
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I requisiti legali per ottenere un mutuo sono minimi. E’ sufficiente essere:
- cittadini italiani residenti in Italia;
- cittadini di stati membri dell’Unione Europea
- cittadini stranieri (non Ue) con residenza in Italia
L’età minima è di 18 anni, mentre quella massima è determinata di volta in volta dall’ente erogante, ma in genere non supera il 75°/80° anno di età alla scadenza del mutuo.
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| SE UN IMMOBILE È GRAVATO DA UN'IPOTECA ISCRITTA A GARANZIA DI UN PRECEDENTE MUTUO, È POSSIBILE OTTENERE UN ULTERIORE FINANZIAMENTO? |
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Possono essere erogati finanziamenti anche in presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie purché, nel calcolare la percentuale del finanziamento, in base ai criteri sopra indicati, all’importo del finanziamento stesso venga sommato l’importo del capitale residuo del finanziamento precedente, cosicché il totale del debito non superi in percentuale il limite del valore commerciale dell’immobile offerto in garanzia e determinato in base alla perizia del tecnico incaricato dalla banca.
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| E’ POSSIBILE CANCELLARE L’IPOTECA? |
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In ogni momento è possibile cancellare l’ipoteca gravante su un bene, a condizione che il debito venga estinto.
La prima cosa da fare per cancellarla anticipatamente è di rivolgersi all’ente mutuante e chiedere il rilascio del certificato di consenso alla cancellazione ipotecaria. Con questo chi ha erogato il mutuo dichiara che il debito è stato estinto e accorda la cancellazione dell’ipoteca.
Successivamente ci si rivolge ad un notaio che provvede materialmente a cancellare l’iscrizione ipotecaria dai pubblici registri.
Dovranno trascorrere alcuni mesi prima che la cancellazione venga annotata sui pubblici registri.
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| E' VERO CHE UN'IPOTECA SI CANCELLA CON UNA SPESA MINIMA? |
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Dipende dal tipo di finanziamento concesso. Se si tratta di un mutuo erogato da una banca, ai sensi del D.P.R. n. 601 del 1973, la registrazione dell’atto di consenso a cancellazione dell’ipoteca, da effettuarsi presso l’Agenzia delle Entrate, è gratuita, mentre il deposito di detto atto per l’annotamento di cancellazione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari sconta un’imposta fissa pari ad euro 25,82. Se, viceversa, il finanziamento è stato concesso mediante rilascio di cambiali ipotecarie, oltre al reperimento di tutti gli effetti da depositare in originale presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari unitamente all’atto di consenso a cancellazione dell’ipoteca, il costo di estinzione è costituito dalla sommatoria delle seguenti voci: euro 2,58 per ogni cambiale ipotecaria, 0,50% da calcolarsi sul valore dell’ipoteca (tassa ipotecaria), euro 33,00 per i bolli, ed euro 25,82 per i diritti di Conservatoria, cui va sommato un ulteriore 0,50% da calcolarsi sulla somma finanziata (imposta di registro). In un caso o nell’altro, si deve aggiungere l’onorario del notaio pari a circa euro 400,00. |
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| COSA VUOL DIRE -TERZO DATORE D'IPOTECA-? |
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E’ definito “terzo datore d’ipoteca” il proprietario dell’immobile quando lo stesso non si identifica con il richiedente il mutuo, ma pur essendo estraneo al contratto stipulato tra il mutuatario e la banca, è l’unico soggetto legittimato a consentire che sull’immobile offerto in garanzia possa essere iscritta l’ipoteca prima dell’erogazione del finanziamento. |
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| PERCHÉ LA BANCA EROGA LA SOMMA DEL MUTUO SOLO DOPO L'ISCRIZIONE DELL'IPOTECA? |
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La banca pretende che l’erogazione della somma concessa a mutuo avvenga dopo che il notaio rogante ha provveduto all’iscrizione dell’ipoteca, affinché si abbia la certezza che la stessa non sia preceduta da altre ipoteche o formalità pregiudizievoli che ne limitino l’efficacia o la validità e sia decorso il termine per il suo consolidamento, presupposto che determina l'irrevocabilità della garanzia anche in presenza di una sentenza di fallimento. Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono, infatti, assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. L’articolo 67 della legge fallimentare non si applica ai pagamenti effettuati dal debitore a fronte di crediti fondiari. Solo in forza di specifiche convenzioni o in presenza di particolari garanzie, e per somme generalmente inferiori ad euro 100.000,00, la banca può derogare a tale principio. |
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| STO ACQUISTANDO UN APPARTAMENTO DI NUOVA COSTRUZIONE. TUTTO IL FABBRICATO E’ GRAVATO DA UN MUTUO RICHIESTO DALLA SOCIETA’ COSTRUTTRICE. POICHE’ HO INTENZIONE DI ACCOLLARMI UNA QUOTA DEL MUTUO, QUALI GARANZIE DEVO RICHIEDERE? |
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In caso di edificio o complesso condominiale, il debitore (la società costruttrice) e il terzo acquirente del bene ipotecato, hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote e, correlativamente, al frazionamento dell’ipoteca a garanzia. Questo avviene con atto autenticato dal notaio (atto di frazionamento) mediante il quale la banca procede, su richiesta del mutuatario, a suddividere il mutuo per tante quote quante sono le unità immobiliari offerte in garanzia, in funzione del valore di ogni singola porzione immobiliare. Il Conservatore dei Registri Immobiliari annota la suddivisione e il frazionamento in margine all’iscrizione ipotecaria presa a garanzia del mutuo erogato. Dato che i tempi d’annotamento dono lunghi (circa un anno), l’atto di frazionamento e l’avvenuto deposito della nota ipotecaria da parte del notaio presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari saranno di per sé sufficienti a garantire ogni singolo acquirente dal rischio consistente nella possibile insolvenza del debitore originario, che coinvolgerebbe indistintamente tutti i proprietari delle singole unità immobiliari.
E’ evidente che si debba pretendere il frazionamento del mutuo prima dell’atto definitivo di compravendita.
Solo così ogni proprietario potrà e dovrà rispondere nei limiti della propria quota e non in solido con il costruttore o con gli altri proprietari.
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| IL CONDOMINIO DOVE ABITO HA DELIBERATO IL RIFACIMENTO DELLA FACCIATA DEL FABBRICATO. SI PUÒ CHIEDERE UN MUTUO? CHI LO DEVE FARE? QUALI SONO LE GARANZIE RICHIESTE DALLA BANCA? |
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E’ l’amministratore colui che può inoltrare alla banca domanda per l’ottenimento di un mutuo a favore del condominio, purché sia in tal senso legittimato dall’assemblea. L'amministratore del condominio non può, senza espressa autorizzazione dell’assemblea, contrarre mutui in nome di quest’ultimo, atteso che il potere di rappresentanza del predetto amministratore può essere esercitato nei limiti delle facoltà conferitegli (artt. 1131 e 1388 Cod. civ.) e quindi nell’ambito delle attribuzioni indicate dall’art. 1130 del Codice civile, con la conseguenza che il contratto con il quale la banca abbia concesso un mutuo all’amministratore (a tanto non autorizzato dall’assemblea) per provvedere alle spese occorrenti alla manutenzione delle parti comuni non è efficace nei confronti del condominio. La garanzia reale a favore della banca viene costituita da tutti i condomini sulle proprietà immobiliari costituenti il condominio, con assunzione di responsabilità ed obbligazione solidale. |
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| E' VERO CHE IL VENDITORE DEVE ESTINGUERE IL MUTUO PRIMA DELL'ATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA? |
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Anche se consigliabile e, in alcuni casi opportuno, non è necessario. Può provvedervi anche l’acquirente dopo la stipula dell’atto definitivo di compravendita, detraendo dal saldo del prezzo il residuo debito e le spese necessarie alla totale estinzione, quali risultanti dal progetto di estinzione anticipata rilasciato dall’ente mutuante e alla relativa cancellazione dell’ipoteca, il cui costo sarà quantificato dal notaio rogante in base al tipo di finanziamento concesso al venditore. Ciò può avvenire anche in caso di erogazione di un mutuo per procedere al saldo del prezzo qualora il residuo del debito, in linea capitale, risulti ovviamente inferiore al capitale erogato: la banca procederà alla consegna della somma finanziata in contro estinzione del debito residuo. A garantire la banca circa la regolarità dell’operazione provvederà il notaio rogante che, per conto e nell’interesse dell’acquirente e a spese del venditore, si farà rilasciare dal creditore quietanza a saldo di ogni suo avere e relativo atto di consenso a cancellazione dell’ipoteca iscritta a garanzia del finanziamento. |
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| OCCORRE UN REDDITO FISSO PER OTTENERE UN MUTUO? |
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Non è necessario, anche se è preferibile. Anche un lavoratore autonomo (libero professionista o lavoratore autonomo) può ottenere un mutuo purché offra alla banca sufficienti garanzie reddituali e sussistano i necessari presupposti per la concessione del finanziamento (iscrizione all’albo professionale o al registro delle imprese presso la Camera di Commercio). Le imprese individuali o le società sono assoggettate ad un controllo più rigoroso che possiamo definire “straordinario” rispetto alla procedura standard. Il modello unico dei redditi per i lavoratori autonomi, l’atto costitutivo e lo statuto societario, i bilanci relativi agli ultimi due o tre anni e la situazione patrimoniale della società sono elementi fondamentali di valutazione. |
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| FINO A CHE ETÀ È POSSIBILE CHIEDERE UN MUTUO? |
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Vige la regola che il mutuatario non deve aver compiuto il 75° anno alla scadenza dell’ultima rata (alcune Banche arrivano anche a 80° anno). E’ evidente che la durata del mutuo e l’età del richiedente concorrono in modo sostanziale ai fini dell’esito positivo della delibera da parte dell’istituto mutuante, così come la presenza di un garante (in ragione dell’età o del reddito) è presupposto a volte necessario per l’ottenimento del finanziamento. |
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| SE L'ACQUIRENTE DI UN IMMOBILE NON POSSIEDE REDDITI SUFFICIENTI A GARANTIRE LA BANCA COME FA AD OTTENERE UN MUTUO? |
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In tale ipotesi potrà avvalersi di un terzo, con adeguata capacità reddituale, che interverrà nel contratto di mutuo quale garante. |
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| SE IL RICHIEDENTE È IN COMUNIONE DEI BENI CON IL CONIUGE, PUÒ OTTENERE DA SOLO UN MUTUO? |
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No. Il coniuge dovrà intervenire nel contratto di mutuo quale garante, salvo che la proprietà dell’immobile sia da considerarsi esclusa dalla comunione dei beni nelle ipotesi previste dall’articolo 179 del Codice civile. |
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| COSA SONO LE GARANZIE ACCESSORIE? |
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Tra le diverse forme di garanzia merita particolare attenzione la fideiussione.
Questa si ha quando una parte garantisce l’adempimento dell’obbligazione del mutuatario, obbligandosi personalmente verso il creditore.
Il fideiussore (colui che garantisce) risponde con tutti i suoi beni. Il rapporto nasce e si estrinseca tra quest’ultimo e la banca creditrice anche se, come accade di frequente, esso è preceduto da un’intesa tra debitore e fideiussore.
La fideiussione ha natura accessoria, il che significa che non è valida se non è valido il contratto principale, cioè il mutuo.
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| COME VIENE CALCOLATA LA CAPACITA’ DI RIMBORSO? |
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Di norma difficilmente viene concesso un mutuo che abbia una rata mensile di importo superiore ad un terzo del reddito familiare netto mensile del richiedente.
Gli istituti di credito, infatti, accettano solitamente le richieste in cui la rata rappresenta al massimo il 35%-40% del reddito lordo familiare del richiedente.
Il rapporto rata e reddito viene correlato alla percentuale d’intervento, ossia al rapporto tra finanziamento e valore commerciale dell’immobile dato a garanzia.
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| COSA SI INTENDE PER VALORE COMMERCIALE DELL’IMMOBILE? |
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Il valore commerciale è quello determinato dal perito di fiducia dell’ente erogante, a seguito della perizia eseguita sull’immobile offerto in garanzia.
Può coincidere o meno con quanto dichiarato dalle parti nel contratto preliminare di compravendita.
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| SONO IN PROCINTO DI SOSTITUIRE IL MUTUO CHE HO FATTO NEL 2004 CON UNO DI CAPIENZA MAGGIORE PER AVERE UNA LIQUIDITÀ. L’IMPOSTA CHE DOVRÒ PAGARE È DELLO 0,25% OPPURE AL 2%? INOLTRE, RIMANE LA DETRAIBILITÀ DEGLI INTERESSI? |
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Nella sua lettera parla di sostituzione del mutuo attuale con uno nuovo. Suppongo che il mutuo in essere era stato richiesto per l'acquisto della prima casa e, come tale, soggetto ad una imposta sostituiva dello 0,25%.
Ora occorre distinguere due distinte possibili situazioni. Nel caso di estinzione totale del muto precedente ed accensione di un nuovo mutuo finalizzato alla liquidità, l'imposta sostitutiva da corrispondere è pari al 2% ed i relativi interessi passivi non sono più deducibili. Nel caso invece di integrazione di un nuovo mutuo mantenendo in essere quello precedente, si troverebbe a corrispondere il 2% di imposta sostituiva solo sul mutuo aggiuntivo mantenendo la deducibilità degli interessi passivi su quello precedente. In entrambi i casi occorre inoltre considerare le spese incrementali che si devono sostenere, dovute soprattutto ai cosi notarili, le quali possono comunque essere dilazionate considerandole come importo aggiuntivo al finanziato. |
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| A QUALI SPESE SI VA INCONTRO PER L'ACCENSIONE DI UN MUTUO? |
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Le spese che la banca pone a carico del richiedente sono quelle relative all’istruttoria della pratica, da corrispondere alla banca dopo l’esame di fattibilità della pratica stessa, ovvero trattenute dalla banca al momento dell’erogazione del mutuo; alla parcella del tecnico nominato dalla banca di effettuare la perizia sull’immobile; alla parcella notarile per la stipula del contratto di mutuo, da corrispondersi anch’essa direttamente al professionista incaricato; l’imposta sostitutiva che sarà trattenuta dalla banca all’atto dell’erogazione (pari allo 0,25% o al 2% dell’importo erogato); all’assicurazione obbligatoria, stipulata con una primaria compagnia di assicurazione contro il rischio di incendio o scoppio dell’immobile ipotecato, con vincolo a favore della Banca per la durata dell’intero mutuo. |
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| QUALI SONO GLI ASPETTI FISCALI PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA? |
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Per aver diritto alle detrazioni in sede di dichiarazione dei redditi, bisogna aver contratto un mutuo garantito da ipoteca per l’acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale entro 18 mesi dall’acquisto. Per abitazione principale si intende quella dove dimorano abitualmente il mutuatario o i suoi familiari. La detrazione spetta al titolare del contratto di mutuo, anche se l’immobile è adibito ad abitazione principale di un suo familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). Per la prima casa è quindi possibile detrarre dall’imposta sul reddito un importo pari al 19% degli interessi passivi, degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione. Tra gli oneri accessori sono compresi anche le commissioni per l’attività di intermediazione che spettano all’agente erogante, gli oneri fiscali (inclusa l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione dell’ipoteca), le spese notarili, di istruttoria e di perizia. Le spese notarili comprendono l’onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo e le spese sostenute dallo stesso per conto del cliente (per iscrizione o cancellazione ipoteca). L’importo massimo (comprensivo di oneri accessori) su sui calcolare la detrazione del 19% è di 3.615 euro, pertanto la detrazione no può mai essere superiore a 687 euro. |
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| DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA |
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Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:
- le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.) del corrispettivo;
- se per l’operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazone, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggettto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
- le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.
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| L’agevolazione per le commissioni immobiliari |
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Dal 1° gennaio 2007, è possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000€, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.
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| Altri requisiti per fruire dei benefici |
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Per fruire delle agevolazioni è necessario che l’acquisto riguardi una casa di abitazione non “di lusso”. Per verificare se un immobile è considerato di lusso, occorre far riferimento ai criteri individuati dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 Agosto 1969. Accertato che si acquisti un’abitazione considerata non “di lusso”, i benefici spetteranno, a prescindere dalla categoria catastale dell’immobile, solo in presenza di dterminate condizioni:
a) l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dalla stipula, o nel Comune dove l’acquirente svolge la propria attività principale. Per i cittadini italiani residenti all’estero (iscritti all’AIRE) deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano.
b) L’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di atra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
c) Non bisogna essere titolari, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Le condizioni di cui alle lettere b) e c) e l’impegno a stabilire la residenza, entro 18 mesi, da parte dell’acquirente che non risiede nel Comune dove è situato l’immobile che si acquista, devono essere attestate con apposita dichiarazione da inserire nell’atto di acquisto.
Se, per errore, nell’atto di compravendita dette dichiarazioni sono state omesse, è possibile rimediare mediante uno specifico atto integrativo.
In presenza di requisiti sopra elencati l’agevolazione “prima casa” spetta anche se il bene viene acquistato da un minore non emancipato o da altre persone incapaci, quali interdetti e inabilitati.
Agente immobiliare: le spese sostenute per l’intermediazione immobiliare possono essere detratte nella misura del 19%, per un massimo di 1.000 euro. In caso di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, quello che ha l’altro fiscalmente a carico può fruire dell’intera detrazione, fermo restando il tetto di 3.615 euro. Se invece i coniugi intestatari del mutuo sono entrambi soggetti passivi d’imposta, la detrazione potrà essere utilizzata per un importo massimo di 343.50 euro (19% di 1.807,50 euro) nella singola dichiarazione dei redditi.
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| E' VERO CHE LA BANCA HA DIFFICOLTÀ AD EROGARE UN MUTUO PER L'ACQUISTO DI UN IMMOBILE PROVENIENTE DA DONAZIONE? |
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Non è vero in assoluto. In caso di provenienza per donazione, anche sulla base di quanto accertato dal notaio incaricato della stipula dell’atto di mutuo, la banca valuta di volta in volta la sussistenza o meno dei presupposti necessari per procedere, senza assunzione di rischi, all’erogazione del finanziamento. Tale cautela si rende necessaria in quanto la donazione può essere revocata per ingratitudine del donatario ovvero per sopravvenienza di figli. Sono irrevocabili le donazioni remuneratorie e quelle fatte in riguardo di un determinato matrimonio. Gli effetti della revocazione per ingratitudine o sopravvenienza di figli ricadono sul donatario che deve restituire i beni in natura, se essi esistono ancora, e i frutti a partire dal giorno della domanda. Se il donatario ha alienato i beni, deve restituirne il valore. Al legittimario leso nella sua quota spetta l’azione atta a ridurre le disposizioni lesive e a reintegrare la quota che la legge gli riserva nei limiti della stessa. Tale azione viene rivolta contro le disposizioni testamentarie e le donazioni. Tale azione, che fa perdere efficacia alle donazioni, ha lo scopo di assicurare ai legittimari del donante il conseguimento di quanto è riservato loro dalle disposizioni in materia di successioni. Dichiarata inefficace la donazione, fermi restanti i diritti di credito e l’applicazione della regola generale sulla decadenza del debitore dal beneficio del termine, per la banca verrebbe meno l’efficacia dell’ipoteca in quanto la stessa si costituisce contro il venditore non solo mediante iscrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ma anche in forza di un titolo che ne giustifichi l’iscrizione. Se il titolo è invalido (e quindi annullabile) l’iscrizione ne segue le sorti. Non c’è ragione di preoccuparsi qualora siano decorsi dieci anni dall’apertura della successione o dalla morte del donante, termine di prescrizione per l’esercizio dell’azione di riduzione o, qualora non sia ancora decorso il termine decennale, si sia ottenuto da parte degli altri legittimari alla successione un atto formale di rinuncia a tale azione. |
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